住房改善是人們對美好生活的重要需求之一，房產(chǎn)交易因此變得日趨頻繁，房屋買賣合同糾紛案件亦呈現(xiàn)出多發(fā)、復(fù)雜的趨勢。

　瀘州市龍馬潭區(qū)人民法院立足審判職能，妥善審理該類案件，促進(jìn)房產(chǎn)交易市場誠實(shí)信用度的提升，化解防范行業(yè)風(fēng)險，為自貿(mào)營商環(huán)境提供有力的法治保障。

　1998年3月，袁某（買方）與鄒某（賣方）簽訂《買房契約》，約定鄒某將其所有的位于龍馬潭區(qū)某街的xx號房屋賣與袁某。隨后，袁某向鄒某支付了全部購房款，鄒某亦將前述房屋及權(quán)屬證書交付與袁某，但一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。目前，案涉房屋仍登記于鄒某名下。另外，因案涉房屋所在地已劃入城市規(guī)劃改造范圍內(nèi)，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已暫停辦理該房屋的相關(guān)手續(xù)。

　2019年4月，袁某訴至本院，請求確認(rèn)其為案涉房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人。

　庭審中，鄒某辯稱，袁某從未找過其辦理過戶手續(xù)，鄒某亦從未拒絕為袁某辦理過戶。從購房至今已21余年，袁某的訴權(quán)已經(jīng)超過最長20年的訴訟時效，不應(yīng)得以保護(hù)，案涉房屋應(yīng)仍屬于鄒某。    

　法理疑問

　我國物權(quán)法對不動產(chǎn)所有權(quán)的變動采用的是登記要件主義原則，即未經(jīng)過戶登記不發(fā)生所有權(quán)變更效力；物權(quán)法亦不認(rèn)可物權(quán)行為，本案原告能否依據(jù)房屋買賣合同主張案涉房屋所有權(quán)？

　裁判理由及結(jié)果

    法院經(jīng)審理后認(rèn)為，袁某按約支付了全部購房款，鄒某按約交付了房屋以及相關(guān)權(quán)屬證書。可見雙方已達(dá)成轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思合意，并積極按約履行完畢契約的全部內(nèi)容 。袁某已成為案涉房屋的合法占有人，享有物權(quán)期待權(quán)，可要求被告履行過戶義務(wù)，但目前因行政管理原因無法辦理過戶登記手續(xù)。法院認(rèn)為，前述因素不應(yīng)成為阻卻袁某取得房屋所有權(quán)的事由。在無其他權(quán)利人對房屋所有權(quán)提出異議的情形下，法院確認(rèn)袁某為該房屋的所有權(quán)人。關(guān)于本案所涉法律關(guān)系是否適用訴訟時效的問題。按照相關(guān)法律規(guī)定，訴訟時效通常適用于債權(quán)請求權(quán)，即給付之訴，不適用物權(quán)請求權(quán)及確認(rèn)之訴等。本案中，原告的訴求系請求確認(rèn)房屋所有權(quán)，屬確認(rèn)之訴，不屬于訴訟時效適用的范疇。因此，本案不適用訴訟時效。

　最終，合議庭經(jīng)評議后對本案裁判結(jié)果作了當(dāng)庭宣判。宣判后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴。

　法官說法

　本案將訴爭房屋的所有權(quán)確認(rèn)與買方，看似系對物權(quán)法登記要件主義原則的一次突破，但物權(quán)法司法解釋第二條規(guī)定了登記人與真實(shí)權(quán)利人不一致時，權(quán)利人可提起所有權(quán)確認(rèn)之訴，這表明已經(jīng)對該原則的例外情形作出了規(guī)定。本案中，原告作為訴爭房屋的合法占有人，在法定意義上取得本案訴爭房屋所有權(quán)僅須完成產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，在目前無法過戶的情形下，若堅(jiān)持適用登記要件主義原則，不予以確認(rèn)所有權(quán)，則會導(dǎo)致本案訴爭房屋權(quán)屬不清，使用權(quán)與所有權(quán)將長期處于相分離的狀態(tài),這也與合同法的意思自治及誠實(shí)信用原則精神相背離。

　另外，本案還涉及大家耳熟能詳?shù)脑V訟時效。多數(shù)觀眾可能只知一般情況下，訴訟時效為三年，卻不知其有更多的內(nèi)涵。如訴訟時效通常應(yīng)是由被告提出，法院不主動審查；訴訟時效的喪失后，權(quán)利人喪失的是勝訴權(quán)，而仍有起訴權(quán)；訴訟時效并不適用于所有案件，如本案的確認(rèn)之訴即不適用等等。

　鳥自愛巢人愛家。中國人歷來注重家庭，將安家置業(yè)作為人生大事。隨著房價的不斷上漲，房屋購置對家庭的影響不言而喻。雖然本案原告的訴求獲得了支持，但小編仍得溫馨提醒各位觀眾，買房后應(yīng)及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，避免讓自己的權(quán)利長期處于“放空”狀態(tài)，而遭受嚴(yán)重?fù)p失。

　欣賞完精品案例后，請各位觀眾趕緊回家翻箱倒柜看看自己所購房屋是否具有產(chǎn)權(quán)證書，畢竟房屋所有權(quán)與婚姻一樣，要有證在手，才能名正言順地?fù)碛小?/p>

　（劉曉敏）

編輯：成欣

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